תרשים של מחירי דירות בשנתיים האחרונות – אני לא רואה בשורות גדולות – ואתם?

מדור הכלכלה של ווינט פירסם לפני כמה שעות את הנתונים שפרסם היום משרד הבינוי והשיכון.

המממ, כשאני אומר "פירסם", כוונתי היא שהעיתון נתן צילום מסך של טבלת נתונים, ביחד עם תיאור של היחס בין מחירי הדירות בתאריכים שונים (דהיינו, הירידה באחוזים).
אז מה הפריע לי? שלהסתכל על (צילום מסך) של טבלת נתונים גדולה לא ממש עוזר לי להבין מה קורה בשוק הדיור (ותיאור האחוזים של הכתבה גם כן לא עוזר).

הכנת הנתונים

רציתי ליצור תרשים של הנתונים. בשלב הראשון, הורדתי את התמונה של טבלת הנתונים מהאתר של ווינט (קישור) . בשלב השני נגשתי לגוגל וחיפשתי "OCR jpg to doc", כדי למצוא אתר שיאפשר לי להמיר את התמונה למספרים (כדי שאני לא אצטרך להתאמץ יותר מידי בהקלדה). הנה קישור לאתר שהצליח לא רע להמיר את התמונה למסמך וורד (קישור). את הטבלה שבקובץ וורד העברתי לאקסל, ותיקנתי כל מיני שגיאות (פסיקים, נקודות, ואפסים חסרים).
אתם מוזמנים להוריד את הקובץ שהתקבל ולחשוב על דברים יצירתיים אחרים לעשות איתו (קישור לקובץ הנתונים).

התרשים של מחירי הדירות בשנתיים האחרונות

מה שמצער אותי זה שאני לא מבין את המשמעות המדוייקת של המחיר. אני לא יודע אם זה מחיר ממוצע לדירה בגודל מסויים. באיזה איזורים בארץ, וכן הלאה. המשמעות המדוייקת של הנתון לוטה בערפל, לא מתואר בכתבה של ווינט, ודורש חפירה באתר של משרד השיכוי והבינוי (וזה בהנחה שהם רשמו את ההסבר שם איפשהו).
אבל בואו נניח שהנתון הזה בכל זאת מייצג משהו על מה שקורה בארץ. הנה התרשים:

הקו הכחול הוא של מחירי דירות יד שניה, בעוד שהקו האדום הוא של מחירי דירות חדשות. הקו השחור שהוספתי על גבי הנתונים הוא החלקה על פני 4 תקופות (אפשר לחשוב על זה כעל קו המגמה "הממוצע" של מחירי הדירות).

מחשבות על הנתונים (ומחאת האוהלים)

כמה תופעות מעניינות צצות כשמסתכלים על הגרף:

  1. מחירי הדירות הם נתון "רועש" בין חודש לחודש (שזה די מרשים לראות כשחושבים על זה שמדובר בממוצע של מחירים). אחת המסקנות שמתקבלות מזה היא שלהשוות חודש ספציפי עם חודש ספציפי בשנה שלפני כן, זה לא בהכרח ההשוואה הכי טובה. מדוע? כי ייתכן שבמקרה (או בכוונה שאיננה "נקיית כפיים") נבחר להשוות שני חודשים עבורם היה הפרש גדול. וייתכן וההפרש הזה הוא מיקרי, ויהיה מתון יותר בחודש שלאחר מכן. זה אומר שלשם השוואות בין תקופות, ייתכן ועדיף להסתכל על נתונים שעברו "החלקה" (דהיינו, "מיצוע", מה שמופיע בתרשיימים למעלה בתור הקו השחור).
    זה גם אומר שיכול להיות חודש שבו פתאום יכריזו ש"מחירי הדירות מתרסקים" (בעיקר כאשר מדובר במחירי הדירות החדשות), אבל שחודש לאחר מכן המחירים שלהם יתאזנו חזרה למחירים הקודמים.
  2. נראה שיש יותר תנודתיות במחירי הדירות החדשות לעומת מחירי הדירות יד-שניה (זה רק מהסתכלות בעין, לא בהכרח מדובר בהבדל מובהק סטטיסטית). הסבר אחד על כך נתן אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אשר אמר בעקבות פרסום הנתונים כי "הודעת משרד השיכון תואמת אחת לאחת את תחזיות לשכת השמאים בדבר ירידת מחירים זמנית, בשיעורים מינוריים, כשהקבלנים מוכנים להתפשר מעט יותר משוק דירות היד השנייה, וזאת רק הממונפים שבהם".
  3. מאז תחילת מחאת האוהלים (דהיינו, יולי 2011), נראה שהייתה "ירידה" במחירי הדירות החדשות והיד-שניה (בהשוואה לשיא). אם כי הירידה היא על פני המגמה, יותר משמעותית בדירות החדשות – ובכל מקרה די זעומה ביחס לשונות הכללית של הנתונים. האם הנתונים האלה מלמדים אותנו שמחאת האוהלים השפיע על שוק הדיור והורידה את מחיריו? זו שאלה מצויינת, אינני יודע את התשובה. ייתכן ומחאת האוהלים הגיע באותו הזמן שהתחילה להתהפך מגמת העלייה של מחירי הדיור.

בשורה התחתונה, אני לא רואה בשורה גדולה בנתונים האלה, רק קצת תובנות שלא ברור לי מה אפשר לעשות איתן.

אם יש לכם מחשבות על מה לעשות עם הנתונים, או איך לפרש אותם – אשמח לקרוא עליהם בתגובות, אני אוהב ללמוד דברים חדשים…

2 תגובות “תרשים של מחירי דירות בשנתיים האחרונות – אני לא רואה בשורות גדולות – ואתם?

  1. Ofri Raviv

    ניתוח מעניין.

    אני חושב שמחירי הדירות מהווים עוד דוגמה לנתון בו הממוצע של ההתפלגות הוא כמעט לא אינפורמטיבי (כאשר הדוגמה הבולטת הראשונה שקופצת לי לראש זה השכר במשק). ייתכן, למשל, שבעקבות המחאה בקיץ, נהייה קצת "לא אופנתי" להיות עשיר מאוד, ולקנות דירות יוקרה. בעקבות כך, ירד המחיר הממוצע של עסקאות מכירת דירה, בלי שבאמת היה שינוי במחיר של אף דירה מסוימת, או בנתח השוק של דירות שמעניינות את מאיונים 2-100.

    ברור לי שזו לא "אשמתך" כי אלו הנתונים שפירסם משרד השיכון, אבל זו עדיין מגבלה שכדאי מאוד לציין.

  2. Shalev Ethan

    1. לא כתוב האם המחירים הנקובים הם נומינליים או ריאליים. בהנחה של אינפלציה של 3% בשנה, הירידה במחירים היא אפילו יותר גבוהה מהמפורסם.

    2. לפחות בעניין דירות היד-שניה – העובדה שהמחירים לא ירדו באותו אופן מלמד שרוב השוק היה משקיעים, שיכולים להרשות לעצמם להמשיך להחזיק בנכס. אין להם טעם להעמיד אותו בשוק אם הם לא יקבלו עליו הרבה כסף. בלי נתון של כמה דירות עמדו למכירה בכל חודש, המחירים די חסרי משמעות.

    3. הגרף שלך טעון שיפור. הוא אמנם מדוייק לחלוטין, אבל הגבלת ציר ה-Y כך שיתחיל מ-800,000 ש"ח יאפשר ראיה טובה יותר של התנודתיות בשוק.

    4. מעניין שבאותה תקופה, מחירי השכירות עלו ב-15%: http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000719648
    מעניין יהיה לראות כמה זמן לוקח לשוק השכירות להדביק את שוק הקניה. ההרגשה שלי היא שזה עניין של שנה וטיפה.

    5. בארצות הברית כל עסקת מכר של נדל"ן נרשמת במאגרים של המדינה, וזמינים באופן חופשי לציבור כולו. השקיפות הזו, והידע המלא והשווה של כולם, גורם למגרש משחקים שטוח יותר עבור כולם. חבל שאין כזה בישראל.

    אגב, יהיה מעניין לראות מה 26 מיליון הש"ח של אהוד ברק יעשו לממוצע של חודש מרץ.

כתיבת תגובה